房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。記者獲悉，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內部征求意見(jiàn)并不斷完善中。據悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

財政部部長(cháng)樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會(huì )第十五次會(huì )議作2014年中央決算報告時(shí)表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

據悉，房地產(chǎn)建設環(huán)節涉及耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節，賣(mài)方銷(xiāo)售需繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。目前，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。

有業(yè)內人士指出，現行房地產(chǎn)稅費內容繁復。對于調控而言，以交易環(huán)節調整稅收為重，短期內能產(chǎn)生一定效果。但從建立長(cháng)效機制來(lái)看，稅收政策調整頻繁，出臺較為倉促，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計。此外，還存在制度建設滯后、保有環(huán)節改革進(jìn)展緩慢等問(wèn)題。

“現階段保有環(huán)節幾乎沒(méi)有稅收，歷次調控均以交易環(huán)節稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。”上述業(yè)內人士表示，除保有環(huán)節稅收外，現階段交易環(huán)節稅收重在調節賣(mài)方。在供求關(guān)系緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，賣(mài)方承擔的稅負基本轉嫁至買(mǎi)方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔，偏離了調控方向。

以2013年房地產(chǎn)相關(guān)稅收為例，直接來(lái)源于房地產(chǎn)的稅收收入約為2.56萬(wàn)億元，占全國稅收收入比重約為23.1%，占全國財政收入比重約為19.8%。其中，建設環(huán)節收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%，交易環(huán)節收入占54.9%，保有環(huán)節稅收僅占9.5%。
上述業(yè)內人士表示，根據房地產(chǎn)稅立法改革總體思路，擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環(huán)節稅負，降低建設、交易環(huán)節稅費負擔。

中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，現階段應在全國人大、財政部?jì)炔空髑笠庖?jiàn)，進(jìn)行完善，還沒(méi)有到向專(zhuān)家等社會(huì )各界征求意見(jiàn)的階段。

“但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說(shuō)，主要是把現有的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅負，以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅，隨著(zhù)房地產(chǎn)稅征收步入正軌，未來(lái)會(huì )再進(jìn)行改革。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現有的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并起來(lái)，已確定無(wú)疑。

值得注意的是，上述業(yè)內人士認為，稅改應注意合理制定對家庭基本需求的免稅政策，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開(kāi)發(fā)項目征收房地產(chǎn)稅，抑制囤地、閑置土地等行為。

倪紅日表示，現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳納城鎮土地使用稅，未來(lái)房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并后，房企也應作為有地無(wú)房新的房地產(chǎn)稅納稅人。她認為，稅收覆蓋面和強度或比現在更為嚴厲，“新的房地產(chǎn)稅計稅依據發(fā)生很大變化。是根據房地產(chǎn)的評估值作為征稅基礎，而評估值是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)計稅評估。將按照土地面積和地理位置，實(shí)行差別稅率”。

有房地產(chǎn)商認為，未來(lái)房地產(chǎn)稅若以評估價(jià)為繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為產(chǎn)生抑制作用。

此外，倪紅日指出，立法框架建立起來(lái)之后，具體征收時(shí)，地方應有一定的自主權。“房地產(chǎn)稅將作為地方稅種，給地方一定的征稅自主權。比較可能的方式是類(lèi)似于煤炭資源稅的征稅方式，全國規定一個(gè)稅率區間，各個(gè)地方在這個(gè)區間范圍內根據當地的具體情況自主確定具體稅率。各地的開(kāi)征時(shí)間、具體征稅依據、操作細節也會(huì )有細微不同。”施正文說(shuō)，即便房地產(chǎn)稅立法完成，可以開(kāi)征房地產(chǎn)稅，也不會(huì )全國范圍內統一開(kāi)征，各地會(huì )各自出臺征收細則。

針對將在什么時(shí)間、以何種形式開(kāi)征，以及征收對象、免征范圍的劃定等涉及具體執行層面的問(wèn)題，有業(yè)內人士稱(chēng)暫時(shí)還沒(méi)有定論。